Immobilier spéculatif

Le viager

Le viager est une forme de vente immobilière : une personne généralement âgée vend sa maison en contrepartie d'une rente viagère, en conservant, éventuellement, le droit d'y rester vivre. Il existe donc deux formes de viager : soit occupé avec jouissance différée, soit libre avec jouissance immédiate.

Faire un viager, c'est faire un double pari sur la longévité du vendeur et sur l'évolution du marché immobilier. L'intérêt pour l'acheteur est d'avoir un bien immobilier qui est décoté en fonction de l'âge de l'ancien propriétaire: de l'ordre de 30% à 80 ans.Par ailleurs, la rente viagère équivaut à un paiement du bien à crédit. Cela revient à se constituer un capital en achetant de l'immobilier souvent à faible coût et sans fiscalité puisqu'il n'y a aucun revenu perçu.

L'acheteur paie le bien sous la forme d'une rente viagère :une rente garantie à vie, une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d'un capital initial, appelé le bouquet. Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte. L'équilibre entre bouquet et rente reste librement négociable entre le vendeur et l'acquéreur. La rente doit être indexée à un indice de référence.

Le contrat est rédigé par un notaire. Le bien devient la propriété de l'acheteur dès la signature de l'acte. Si le logement est occupé par le vendeur, celui-ci en conserve la jouissance jusqu'à son décès. Dans ce cas, le montant du prix tient compte d'un abattement pour l'usufruit et l'occupation.

Pour le vendeur, le viager est une formule qui lui permet de s'assurer d'un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. S'il conservait la propriété de son bien, il ne pourrait pas profiter du capital qu'il détient et celui-ci reviendrait à ses héritiers. C'est une formule bien adaptée pour les personnes qui n'ont pas d'héritiers. Pour que cette ressource ne soit pas érodée au fil du temps, il faut que la rente soit indexée sur l'inflation.