L'achat immobilier

La garantie contre les vices cachés

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue et des vices cachés et qui rendent le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

Lorsqu’il est de bonne foi, une clause du contrat peut l’en exonérer, sauf s’il est un professionnel de l’immobilier.

un vice caché répond à 3 critères :

rendre le bien impropre à un usage normal

- un défaut d'étanchéité d'une maison
- un système d'assainissement ne répondant pas aux normes légales
- le ruissellement de l’eau de pluie dans les murs ou qui remonte à travers le plancher
- une fissure sur la façade

être caché

- l'acheteur ne devait pas avoir connaissance du défaut au moment de la vente
- le vice caché est un défaut impossible à déceler sur-le-champ

• une fissure importante cachée sous une moquette
• une fente dans une façade dissimulée par une vigne vierge
• une installation électrique non-conforme réalisée par le vendeur lui-même

exister avant la vente

- être antérieur au moment de la vente. La preuve de l’antériorité incombant à l’acheteur.

l’action en garantie

L’action en garantie des vices cachés doit être intentée par l’acheteur dans un bref délai après la découverte du défaut, les tribunaux admettant des délais allant de six mois à un an.

L'acheteur qui découvre un vice caché a le choix entre deux solutions :

- rendre le bien et se faire restituer le prix en engageant une action dite "rédhibitoire" qui entraîne l'annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix majoré des frais
- ou garder le bien et se faire rendre une partie du prix en engageant une action dite "estimatoire" et exiger une restitution partielle du prix, qui est laissée à la libre appréciation du juge

En outre il peut demander des dommages-intérêts mais seulement en cas de mauvaise foi du vendeur, c'est-à-dire s'il prouve que celui-ci connaissait l'existence du défaut au moment de la vente.

Cette garantie ne s'applique aux ventes d'immeubles à construire, qui sont soumises à des règles particulières, ni aux ventes aux enchères.