L'achat immobilier

Les formalités préalables à la signature de l’acte de vente

Préalablement à la vente le notaire doit rassembler les pièces nécessaires à la constitution du dossier. Il doit interroger notamment les services de l’état civil, de l’urbanisme, du cadastre, des hypothèques.

Principales formalités

La purge des droits de préemption

un droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l'acquéreur pressenti.

le notaire doit s'assurer de l'absence de tout droit de préemption et s'il en existe un doit procéder à sa purge : proposer à son titulaire d'acquérir le bien par priorité.

le droit de préemption du locataire

le propriétaire qui met en vente un logement déjà loué doit mettre son locataire en mesure d'exercer le droit de préemption qui leur est reconnu par la loi, dans les trois cas suivants :

• la première vente du logement occupé depuis sa mise en copropriété
• le congé pour vendre
• la vente en totalité et en une seule fois d’un immeuble

sauf si l’acquéreur s’engage à poursuivre la location pendant 6 ans à compter de la vente

avec une exception : la vente qui a lieu entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus prive le locataire d'exercer l'un quelconque de ses droits de préemption

le droit de préemption urbain

il permet à une collectivité publique d'acquérir un bien immobilier en se substituant à l'acquéreur pour réaliser des opérations d’intérêt général.

ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire de droit.

il en va ainsi des droits de préemption dans les espaces naturels sensibles que peuvent exercer les Départements, les zones agricoles où les Safer peuvent intervenir, les Zones d'Aménagement Différé ZAD qui ne concernent que les territoires non couverts par un Plan d'Occupation des Sols POS.

le plus courant etant le droit de préemption urbain DPU que la commune peut exercer sur tout ou partie de son territoire. Dans le cas où le bien est situé dans une zone couverte par le droit de préemption, le notaire adresse au maire de la commune une déclaration d'intention d'aliéner :DIA, indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette déclaration constitue une offre de vente la mairie dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour faire connaître sa réponse:

• renoncer à exercer son droit, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois son silence valant alors renonciation. Le bien peut alors être vendu à l'acquéreur au prix annoncé dans la DIA
• exercer son droit de préemption en précisant le motif invoqué

- soit au prix proposé : le vendeur est alors obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune

-soit à un prix inférieur au prix demandé : le propriétaire dispose alors de deux mois pour formuler sa réponse:

• - renoncer à vendre, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois son silence valant alors renonciation
• - accepter la contre-proposition
• - refuser la contre-proposition : dans les quinze jours qui suivent la réponse, la commune doit saisir le juge de l'expropriation au tribunal de grande instance et demander une fixation judiciaire du prix. En audience publique, le juge fixe ensuite la valeur des biens . En cas de désaccord il peut être fait appel auprès de la Cour d’appel qui fixera le prix de façon définitive, les deux parties disposant alors de deux mois pour accepter la transaction. Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans. A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

les documents d'urbanisme

le notaire doit obtenir plusieurs documents d'urbanisme dont

le certificat d'urbanisme

il s'agit d'un document administratif destiné à donner des informations sur les dispositions d'urbanisme ou les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un bien ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.

le certificat d'alignement individuel par rapport à la voie publique

le certificat de carrières

il renseigne sur la situation du bien au regard des risques du sol et du sous-sol :zones de carrières connues, anciennes carrières, nature des travaux confortatifs éventuellement réalisés, exposition à un risque naturel

le certificat de non péril

un maire pouvant prendre un arrêté de péril sur certains immeubles ne présentant pas les garanties nécessaires au maintien de la sécurité publique et constituant un danger pour leurs occupants, pour les immeubles contigus ou pour les tiers

un extrait de matrice cadastrale

les renseignements hypothécaires

le notaire vérifie la qualité de propriétaire du vendeur et examine son titre de propriété. Il contrôle également l'origine régulière de propriété sur trente ans.

si le notaire constate que le bien est en indivision, l'accord de tous les indivisaires devra être obtenu.

pour accomplir ce contrôle, le notaire demande un état hypothécaire appelé "hors formalité" qui est le seul moyen de connaître les inscriptions :garanties prises sur le bien.

ainsi, si le vendeur a acheté son bien grâce à un prêt garanti non encore totalement remboursé, l'inscription prise par la banque produit toujours ses effets. Cette inscription donne à la banque, lors de la revente du bien, le droit de recevoir avant le vendeur la part du prix correspondant au solde du prêt restant dû. D'autres inscriptions peuvent exister :au profit du trésor public par exemple. Le notaire se charge des vérifications nécessaires afin que l'acquéreur ne soit pas tenu de payer les dettes du vendeur.

la garantie dommage ouvrage

si l'immeuble vendu est construit depuis moins de dix ans, l'acte mentionnera l'existence ou l'absence d'assurance dommage ouvrage. Cette information permet à l'acquéreur de savoir à qui s'adresser en cas de sinistre.

le certificat de conformité

dans le cas d’achat d'un logement construit ou transformé récemment par d'importants travaux, le certificat de conformité, délivré par la commune, atteste que ces travaux ont été réalisés en conformité avec le permis de construire.